Após um longo período de vacas magras, o mercado imobiliário brasileiro vive, novamente, um bom momento. A cidade de São Paulo, por exemplo, vem se transformando em um canteiro de obras, com novos empreendimentos surgindo em todas as regiões. Dados da Câmara Brasileira da Indústria da Construção (CBIC) mostram que houve um aumento de 23,9% no volume de lançamentos no País no terceiro trimestre na comparação ao mesmo período do ano anterior. As vendas também tiveram uma alta expressiva, de 15,4% no mesmo período, segundo dados da própria CBIC e do Secovi-SP.
São números que, sem dúvida, refletem uma recuperação do setor depois de uma estagnação de quase 5 anos. Mas o que podemos esperar para 2020?
É importante ressaltar que o mercado imobiliário depende de um tripé composto por taxa de juros baixas, confiança do consumidor e emprego em alta, além da segurança jurídica nas operações.
Experimentamos em 2019 a menor taxa do crédito imobiliário desde o início da série histórica. Se, de 2015 a 2017, os juros alcançavam os dois dígitos, hoje eles estão na casa de um dígito e muito competitivos. Para se ter uma ideia, os financiamentos do programa Minha Casa Minha Vida (MCMV) são oferecidos com taxas de 8,472% ao ano para clientes com renda entre R$ 4 mil a R$ 7 mil e de 9,555% para clientes com renda entre R$ 7.000,01 e R$ 9 mil. Já no Sistema Financeiro de Habitação (SFH), os bancos privados têm oferecido taxas a partir de 7,3%a.a.
A Selic, taxa básica de juros, caiu de 14,5% para 4,5% no final de 2019, menor patamar da história desde que o Copom foi criado, em 1996. Ela influencia diretamente os juros do crédito imobiliário, embora seja somente um dos componentes do chamado spread bancário (diferença entre os juros que o banco paga ao cliente para captar o dinheiro) – 85% se referem à atividade em si, sendo que, desse total, os custos associados à inadimplência correspondem a 37%; as despesas tributárias, regulatórias e o Fundo Garantidor de Créditos (FGC), a 23%, e os gastos administrativos a 25%.
A concorrência entre os cinco maiores bancos que atuam no mercado brasileiro também está acirrada. A Caixa, que detém uma fatia de cerca de 70% do mercado imobiliário, anunciou duas reduções das taxas de juros, numa tentativa de fazer frente às instituições privadas. O banco também lançou uma linha de crédito com juros inferior a 5%, mas com a correção atrelada ao IPCA e promete, para este ano, uma linha pré-fixada.
A importância da queda na taxa de juros cobradas pelos bancos pode ser analisada mais de perto com base em um estudo da ABRAINC (Associação Brasileira de Incorporadoras Imobiliárias): para cada ponto percentual de redução nos juros imobiliários, pelo menos 2,8 milhões de famílias passariam a ter condições de contratar crédito. No caso dos imóveis de médio alto padrão, isso significa um aumento de 20% no número de famílias elegíveis para ter acesso ao crédito.
Marcos regulatórios como a Lei 13.786/2018 (Lei do Distrato) corroboram com o aquecimento do mercado, pois trazem segurança às partes. Nesse caso específico, a segurança decorre justamente do fato de que regulamenta os casos de distrato, bem como o percentual a ser devolvido e o prazo para tal.
Outro fato importante para o setor foi a alteração recente na Lei 12.414/2011, que torna automática a adesão de pessoas físicas e jurídicas ao Cadastro Positivo. Esse cenário favorece o bom pagador na obtenção de crédito e reduz o risco do superendividamento, além de possibilitar uma gama maior de informações na hora da concessão do financiamento. O Cadastro Positivo é sem dúvida um importante fator no processo de bancarização de uma parcela da população que hoje está fora do mercado de trabalho formal, podendo permitir que tenham acesso ao crédito imobiliário.
A maioria dos indicadores reflete, portanto, um cenário de otimismo para este ano. Mas existe uma ponta desse tripé que precisa ser equalizada e cujo cenário ainda não está tão claro: a geração de emprego. Segundo dados do CAGED, o Brasil gerou 157.213 vagas formais em setembro, o melhor dado para o mês desde 2013; no entanto, o País ainda tem 12,5 milhões de desempregados e 38,8 milhões de pessoas na informalidade – o que representa 41,4% da população ocupada.
Precisamos de uma política pública capaz de gerar empregos e, mais do que isso, empregos formais. A tão celebrada reforma trabalhista, aprovada há dois anos, ainda não mostrou a que veio nesse aspecto.
O ano de 2020, como mencionamos, começa com boas perspectivas para o setor imobiliário. No entanto, para concretizar essas perspectivas, precisamos equalizar, além da questão do emprego, o orçamento dos recursos do FGTS (Fundo de Garantia do Tempo de Serviço), visto que este terá o menor volume de recursos da história. Projetos de lei que liberem indiscriminadamente o uso do Fundo, assim como a exclusão da multa de 10% no caso de rescisão do contrato de trabalho, impedem o avanço do programa Minha Casa Minha Vida, que, ao longo dos anos de tormenta, foi o único programa resiliente, proporcionando algum alento à economia nos anos de recessão.
O mercado imobiliário parece ter, finalmente, encontrado o caminho da retomada. Mas é preciso evitar as armadilhas de simplesmente ignorar os entraves que ainda existem. Caso contrário, cometeremos os mesmos erros do passado.
*Por Daniele Akamine, Sócia da Akamines Advogados e Negócios Imobiliários e especialista em Economia da Construção Civil
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